בחודש פברואר 2010 אושר ונכנס לתוקף תיקון מס’ 2 לתמ"א 38, אשר עיקרו הוא מתן האפשרות לקבל את זכויות הבניה מכוח תמ"א 38 גם בפרויקט של הריסת הבניין הישן ובנייתו של בניין חדש.

 

הרעיון שעמד בבסיס תיקון 2 הוא שיש לעודד ולתמרץ הריסת בניינים ישנים והקמת בניינים חדשים ומודרניים במקומם בכל מקום שבו הדבר ניתן ואפשרי מבחינה תכנונית וכלכלית.

 

התמ"א מאפשרת להרוס מבנה שנקבע לגביו שנדרש לחזקו ולהקימו מחדש, בתוספת זכויות לפי התמ"א. במקרה כזה התמ"א מאפשרת חריגה מקווי בניין, שילוב זכויות בניה מכוח תכניות שחלות במקום וטרם מומשו וזכויות מכוח התמ"א ובניית חנייה תת-קרקעית. כל זאת במטרה לעודד הריסה שהינה האפשרות המיטבית לחיזוק המבנה מבחינה הנדסית.

 

היתרון הגדול לדיירים הוא שהם מקבלים דירה חדשה בבניין חדש לגמרי בניין הבנוי ברמת בניה גבוהה ומודרנית.

 

בניגוד לתמ"א 38 תיקון 3 בה דרוש רוב של 2/3 מהדיירים, בפרויקטים של תמ"א 38 תיקון 2  נדרשת הסכמה של כל הדיירים לביצוע הפרויקט.

 

מה מקבלים הדיירים במסגרת פרויקט תמ"א 38/2? 

  • בניין חדש הבנוי ברמת בניה גבוהה, על פי תקנים עדכניים של מיגון כנגד רעידות אדמה וממ"דים להגנה מפני טילים בשעת מלחמה.
  • דירה חדשה, לרוב גדולה יותר, בעלת מפרט מודרני.
  • החברה הבונה משתתפת בעלויות מגורים חליפיים בתקופת הבניה ולעיתים גם בהוצאות המעבר לדירה חלופית וחזרה לדירה החדשה.

 

להלן היתרונות העיקריים של תמ"א 38 תיקון 2 על פני שיפוץ וחיזוק המבנה הקיים (תמ"א 38 תיקון 3):

  • תכנון ע"פ תקנים מתקדמים ומודרניים: הדיירים מקבלים דירה בבניין חדש לחלוטין שתוכנן וניבנה ע"פ סטנדרטים מחמירים ומטיבים עם הדייר בעוד בחיזוק מבנה קיים מחברים תוספת בנייה למבנה קיים דבר הכרוך באילוצי תכנון רבים. 

     

  • מחיר הדירה בסיום הפרויקט: מחיר הדירה בבניין החדש גבוה לעומת אותה דירה כאשר בבניין מחוזק. 

     

  • עמידות ברעידת אדמה: בנין שמוקם מחדש עמיד יותר מבניין קיים שעבר חיזוק.   

     

  • הוספת חדרי ממ"ד: שילוב נכון של הממ"דים בבניין החדש, בעוד בחיזוק מבנה קיים לא תמיד מתאפשר להקים ממ"ד ולהצמידו לדירות הקיימות (עקב מגבלות גודל מגרש) וכאשר ניתן לעשות זאת הממ"ד בד"כ לא ממוקם בצורה אופטימאלית. 

     

  • בטיחות ונוחות: הדיירים עוברים לדיור חלופי בתקופת הבנייה (ע"ח הקבלן) בעוד בחיזוק מבנה קיים הדיירים נאלצים לגור ב"אתר בנייה" במשך חודשים רבים על כל המשמעיות הבטיחותיות הכרוכות. 

     

  • חניה: החוק מחייב את הקבלן להצמיד לכל דירה לפחות חנייה אחת (בד"כ ע"י חפירת חניון תת קרקעי) בעוד בחיזוק מבנה בד"כ לא מושג פיתרון לנושא החניות לדירות הקיימות כאשר אין חניה טרם הפרויקט. 

     

  • ערבויות לדיירים: תמורת הדיירים מובטחת בערבות בנקאית בשווי דירתם החדשה, בעוד בחיזוק מבנה קיים הדיירים זוכים לערבות חלקית לביצוע העבודות.

     

  • תשתיות הבניין: הדיירים כמובן נכנסים למבנה חדש בעל תשתיות חדשות לחלוטין (מים, ביוב, חשמל, גז, תקשורת וכו') בעוד בחיזוק מבנה קיים מחליפים רק חלק מתשתיות הבניין.

     

  • מעלית: המעלית החדשה מתוכננת ונבנית ע"פ תקנים מחמירים בעוד בחיזוק בניין קיים נדרשת התאמת חדר המדרגות הקיים למעלית דבר שיוצר חסרונות רבים (לעיתים אין נגישות מלאה לכל הדירות, גודל מעלית ועוד). 

     

  • עלויות אחזקה: בד"כ עלויות האחזקה השוטפות של בניין חדש נמוכות מבניין שעבר חיזוק ושיפוץ.

 

ובכן, מדוע לא נבצע רק פרויקטי תמ"א 38 תיקון 2?

לכאורה כל בר דעת יעדיף לתכנן ולבנות בניין חדש מאשר להתמודד עם הליקויים במבנה הישן. בפועל ישנם שיקולים רבים שמונעים את הריסת המבנה, חלק מהשיקולים הם: ברוב המקרים הסיבה העיקרית היא חוסר כדאיות כלכלית עבור היזם, נדרשת הסכמה של 100% מבעלי הזכויות, סיבות תכנוניות לדוגמת עומס על התשתיות המקומית, עומס על עורקי התחבורה, קושי בפתרון חניה (מגרש צר), גובה הבניין החדש ביחס לבניינים הקיימים וכו'.

 

 

להלן תנאי הסף לביצוע פרויקט תמ"א 38 תיקון 2:

א. גובה הבניין מעל שתי קומות או שטחו מעל 400 מ"ר (דרוש רק אחד מהתנאים הללו).

 

ב. הבניין נבנה לפני שנת 1980. בניינים שנבנו לאחר שנה זו לא יזכו להטבות התוכנית.

 

ג. בדיקת קונסטרוקטור (מהנדס בניין) שאכן הבניין לא עומד בתקן 413 לרעידות אדמה (בדיקה עצמאית עולה כ-3,000 – 6,000 ₪, אולם ניתן להמתין עד בחירת הקבלן שיממן את הבדיקה).

 

ד. בניין שהיקף השיפוץ אינן משתלם ועדיף להרוס ולבנותו מחדש (חלק מהרשויות לא אוכפות תנאי זה).

 

ה. המבנה לא נקבע להריסה על פי תוכנית או על פי צו סופי של בית משפט.

 

ו. האם קיים הרוב הנדרש לביצוע הפרויקט?

 

ובכן, לתמ"א 38 תיקון 3 נקבע שיעור הסכמה של 66%,   הרוב הדרוש לפינוי בינוי – 80%,   בתמ"א 38 תיקון 2, אין כל התייחסות לסוגיית שיעור ההסכמה הדרוש להריסת ובניית בניין חדש.

משכך,

שיעור ההסכמה הדרוש לביצוע פרויקט תמ"א 38/2 הוא 100% !

 

תמ"א 38/2 "נפל בין הכיסאות"… בין:
   -   תמ"א 38/3 בו מובאת התנגדותו של הסרבן לפני המפקח על המקרקעין, הפסיקות שנפסקו לאחרונה מלמדות כי ברוב המקרים התנגדותו תידחה על ידי המפקח;
   -   לבין פינוי בינוי – בו מגישים כלל הדיירים תביעת נזיקין נגד הדייר הסרבן בבית המשפט.

 

ביוני 2012 עברה בקריאה טרומית הצעה להפחית את הרוב הדרוש במסגרת עסקאות תמ"א 38/2 ל 80%.

   

אתר החדשות המוביל בישראל מבית ידיעות אחרונות

הריסת מבנה בתמ"א 38: מספיק ש-80% יתמכו.

ועדת הפנים אישרה למליאה הקלות נוספות לחיזוק מבנים מחשש לרעידות אדמה: ניתן לאשר הריסת בניין והקמתו מחדש גם בתמיכת 80% מהדיירים בלבד, לעומת 100% כיום  לכתבה המלאה

   

לאחרונה ניכרת שינוי בגישת בתי המשפט בהתייחסותם לדייר הסרבן וניכר כי קיימת היום הבנה שהתכנית הינה תכנית מצילת חיים, לא רק בפני רעידות אדמה אלא גם באפשרות להתגונן מפני טילים בעת מלחמה. 

 

בית המשפט השלום בת"א קבע לאחרונה כי זכות הקניין בבית משותף אינה אבסולוטית וחייב את הדייר הסרבן (פרויקט הריסה ובניית בניין ברח' סירקין 2 בגבעתיים) במלוא סכום התביעה (2.4 מליון ₪) ואף השית עליו הוצאות משפט בסכום לא מבוטל בסך של 100,000 ₪.

 

פסק הדין החשוב מאפשר לדיירים להתמודד מול אותו דייר סרבן בדרך של הגשת תביעה, בגין הנזק כספי שנגרם להם עקב סרבנותו. הנזק מוערך בהפרש בין דירת המגורים החדשה שהייתה נבנית במסגרת תמ"א 38/2, לבין שווי הדירה נוכחי.

 

חשוב לזכור:
ללא הסכמה של 100% מהדיירים, המתקבל בהסמכה מראש או ב"כפיה" משפטית על ידי המפקחת על הבתים המשותפים או בית המשפט לא יתקבל מימון בנקאי וקבלנים/יזמים רציניים לא יכנסו לפרויקט.