למה דחוף לחזק בניינים בישראל כנגד רעידות אדמה?

כולנו יודעים כי מדינת ישראל שוכנת באזור מועד לרעידות אדמה. ההערכה המקובלת היא כי כל 80 שנה בממוצע מתרחשת באזורינו רעידת אדמה קטלנית. בחודשים ובשנים האחרונות מתרחשות רעידות אדמה קלות רבות ואנשי המקצוע בתחום תמימי דעים כי רעידת אדמה חזקה בישראל היא עניין של שנים ספורות. זו רק שאלה של זמן.

הניסיון שהצטבר בעולם מוכיח כי הערכות מתאימה והתנהגות נכונה בעת רעידת אדמה, יכולים לצמצם את מספר הנפגעים ואת הנזק לרכוש באופן משמעותי.

אחת מדרכי המניעה היעילות ביותר היא חיזוק מבנים ישנים אשר לא נבנו לפי תקן עמידה ברעידות אדמה.

אנו חיים על זמן שאול. ואתה רוצה לדעת שעשית הכול כדי להגן על משפחתך ועל עצמך.

רשימת רעידות אדמה בולטות בישראל

לכתבה על רעידת האדמה הצפויה בישראל בשנים הקרובות

 

מהם האזורים המסוכנים יותר במדינת ישראל מבחינת חשיפה לרעידת אדמה?

רעידת אדמה חזקה משפיעה בטווח של עשרות רבות של ק"מ ממוקד הרעש. אמנם יישובים הנמצאים בסמוך לשבר הסורי – אפריקאי או שבר יגור נמצאים בסיכון גבוה יותר לפגיעה ממוקדת של רעידת אדמה אולם קרבה גיאוגרפית אינה המרכיב היחידי לגודל הנזק שעלול להיגרם. סיכון גבוה קיים גם באזורים צפופים בהם יש בנינים רבים שאינם בנויים לעמוד ברעידות אדמה.

 

מה הקשר בין חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה ובין מיגונו הביטחוני מפני איומים אסטרטגיים?

תמ"א 38 מאפשרת הוספת מרחבים מוגנים – דירתי (ממ"ד) או משותף. הוספת ממ"ד יכולה להציל חיים. בנוסף היא תורמת לתחושת הביטחון האישי והמשפחתי ולאיכות החיים היומיומיים בתקופות לא שקטות. הדרך המתאימה להוספת ממ"ד נקבעת בתהליך התכנון בהתאם לחוות דעת מהנדס.

 

אני זכאי לזכויות מכוח תמ"א 38 ומעוניין ליישמה. מה עלי לעשות?

לאחר התארגנות הדיירים בבניין (זכרו כי מספיקה הסכמת 2/3 מהדיירים להוצאה לפועל של התוכנית אבל רצוי לשאוף להסכמה כוללת), עליכם להחליט דרך המימוש: הגשת בקשה להיתר בניה באופן עצמאי, או פניה לחברה פרטית לקבלת הצעות לליווי וניהול התהליך עבורכם.

 

איך מחזקים בפועל את הבניין במסגרת תמ"א 38?

קיימות מספר אפשרויות לחיזוק הבניין במסגרת תמ"א 38, בהתאם להמלצת מהנדס קונסטרוקציה. החיזוק יכול להתבצע על ידי הוספת קירות תומכים לבניין (קירות הקשחה), מסגרות וקורות פלדה, תוספות בניה חיצוניות או פנימיות (כגון פיר מעלית, ממ"דים, הוספת קומה וכו') לצד הבניין או מעליו, אשר מתחברות למבנה ומייצבות אותו.

 

מצד אחד יש רצון לחזק את המבנה דרך התמ"א וצד שני מציעים לבנות על גג הבניין, האם יש סתירה בין הדברים ?
 מבחינה הנדסית הקומות החדשות  לא יושבות על הבניין הקיים אלא על אלמנטים הנדסיים במעטפת המבנה ולכן אין סתירה בין החיזוק לתוספת.

 

האם ניתן לבצע תמא 38 כאשר הדירות העליונות נשארות בבעלות בעלי הפנטהאוזים ?
במקרים כאלה, הגג הוא שטח פרטי של בעלי הדירות העליונות, ועל כן יש לנהל איתם מו"מ על התמורה שיקבלו. במרבית המקרים אנחנו מצליחים להגיע להסכמה ולהוציא את הפרויקט לפועל, שכן ברור כי ביצוע החיזוק לא רק מעלה את ערך הדירות, גם לבעלי דירות הפנטהאוז, אלא מציל חיים!

 

האם תמ"א 38 היא תקן בניה מחייב? 
תמא 38 הינה תוכנית המגדירה בין היתר תמריצים כלכליים (זכויות בניה והקלות מס) כדי לעודד יזמים לקחת על עצמם חיזוק של מבנים ישנים. כמו כן התוכנית מנחה את הרשויות המקומיות כיצד להתמודד עם בקשות להיתרי בניה ומימוש תוספות בניה במסגרת תמ"א 38. לא מדובר בתקן הנדסי ועל כן יש חשיבות רבה לבחירת קבלן אמין ומקצועי אשר תוכלו לסמוך עליו כי יעבוד לפי התקן ההנדסי המחייב בחיזוק מבנים ויעניק לכם שלוות נפש ובטחון אמיתי במקרה של רעידה.

 

אם כך, מהו התקן המחייב לחיזוק מבנים? 
תקן 413 הוא תקן לעמידות מבנים ברעידות אדמה. כל בניין חדש שנבנה אחרי שנת 1975 חייב לעמוד בדרישות תקן זה. תמ"א 38 סוללת את הדרך לחיזוק בניינים ישנים כך שיעמדו בדרישות התקן הזה, על ידי מתן תמריצים כלכליים ליזמים ומאפשרים ביצוע החיזוק ללא עלות מצד הדיירים.

 

על אלו בניינים חלה תמ"א 38? 
הוראות תמ"א 38 חלות על מבנים קיימים שהיתר הוצא לבנייתם קודם ה- 1 בינואר 1980. התמ"א אינה חלה על מבנים שאינם כלולים בתקן 413 כגון מבנים עד 2 קומות ובשטח של עד 400 מ"ר, מבנים שאינם מאוישים רוב הזמן כגון מחסנים וכד' או מבנים המיועדים להריסה.

 

מדוע סל הזכויות של תמ"א 38 מוגבל למבנים מסוימים?
התקן הישראלי לעמידות מבנים ברעידות אדמה (ת"י 413) נכנס לתוקף בשנת 1975. לפיכך, על פי ההערכות, מרבית המבנים שנבנו אחרי שנת 1980 כבר נבנו לפי תקן מחמיר זה. הממשלה לא ראתה לנכון לתמרץ חיזוק מבנים אלה במסגרת תמ"א 38, מאחר והם נמצאים בסיכון מופחת במידה ניכרת. התמ"א העניקה זכויות בניה מופחתות לבניינים נמוכים ו/או קטנים, אשר על פי הערכות מומחים נמצאות גם הן בסיכון מופחת, ועל מנת שלא לפגוע באופי המבנים והאזור.

 

מה לגבי מבנים שנבנו אחרי 1980 ובכל זאת מעוניינים לבצע חיזוק?
מבנים אלה יכולים לבקש מהועדה המקומית היתר בניה לצורך חיזוק המבנה (ללא צורך בעריכת תכנית מפורטת), וזכאים לקבל הקלות מסוימות מקווי בניין. אולם, מבנים אלה אינם זכאים לתוספת זכויות הבניה שמעניקה תמ"א 38 כפי שפורטו להלן.

 

מדוע יש צורך במתן תמריצים כלכליים כדי לעודד חיזוק מבנים? 
ברור כי המדינה אינה יכולה להשקיע את הסכומים הנדרשים בחיזוק מבנים פרטיים כה רבים. מנגד, עלות חיזוק מבנה אחד מוערכת בסכומים של מיליוני שקלים, סכומים שלרוב אינם בנמצא אצל בעלי הדירות. על מנת לאפשר לדיירים להוציא לפועל את החיזוק, הם למעשה מקבלים זכויות בניה נוספות על המבנה הקיים. זכויות בניה אלה משמשות לבניית דירות חדשות על גג הבניין שמכירתן תאפשר מימון החיזוק והשיפוץ של הבניין. כמו כן משמשות חלק מזכויות הבניה להרחבת כלל הדירות בבניין כתמריץ נוסף.

בפועל, רובם המוחלט של הבניינים בוחרים בהתקשרות עם חברה יזמית/קבלנית פרטית הרוכשת את זכויות הבניה החדשות בתמורה לחבילת שיפוץ וחיזוק המבנה בהתאם לתקן 413, כיוון שבהתקשרות כזו הדיירים אינם נושאים בעלויות השיפוץ והחיזוק.

 

כיצד מסייעת תמ"א 38 להתחדשות עירונית ולשיפור חזות המבנה?

חיזוק המבנה הוא הזדמנות לשדרוג המבנה כולו: עיצוב מחודש של חזיתות ישנות ומוזנחות, עיצוב ושדרוג הגינה, חידוש השטחים המשותפים בבניין והתאמתם לחיי הקהילה (שטחי אחסון משותפים, חדרי התכנסות ופעילויות) וכן שדרוג והרחבת הדירות הקיימות.

 

האם נדרשת הסכמה מלאה (100%) של בעלי הדירות כדי לבצע פרויקט תמ"א 38?

כיום לאחר שינוי בתקנות, ניתן לממש פרויקט תמ"א 38 על פי הכללים הבאים:

רוב בעלי הדירות הנדרש לביצוע הפרויקט סוג ההיתר 
 51% ביצוע עבודות חיזוק ללא תוספת בנייה
 60% מהדירות בבית המשותף ביצוע עבודות חיזוק תוך הרחבת הדירות הקיימות בבניין

2/3 מהדירות שאליהן צמודים 2/3 מהרכוש המשותף  ובכפוף לכך שההחלטה אושרה על ידי המפקחת על המקרקעין.

ניצול זכויות מכוח תמ"א 38, קרי ביצוע עבודות חיזוק תוך הוספת דירות  (המקרה הנפוץ) 

 

¬     תמ"א  38/2 (הריסה ובנייה) יש צורך ברוב של 80% מבעלי הדירות 

¬     פינוי בינוי (הריסה ובנייה) יש צורך ברוב של 80% מבעלי הדירות

 

מהי עלות חיזוק בניין במסגרת תמ"א 38?

תלוי, כול מבנה צריך להיבדק לגופו, ישנם משתנים רבים כגון גודל הבניין, מס דיירים, גובה הבניין, עבודות עפר, חניה וכו'.

חיזוק בניין בן 3 קומות יכול לעלות מיליוני שקלים כאשר צריך לקחת בחשבון סטייה של כ 10% אם נעשתה הערכה מקצועית.

 

מתי בפועל עוברת הבעלות על זכויות הבניה הנוספות במסגרת התמ"א לחברה המבצעת?

הזכויות על תוספות הבניה במסגרת התמ"א עוברות לחברה המבצעת עם החתימה על הסכם התמ"א כמובן בכפוף להתקיימות תנאים מתלים רבים ולקיום התחייבויות החברה המבצעת (כגון קבלת היתר בנייה). יום המכירה מבחינת חבות ההצהרה למס שבח יהיה היום שבו התקיימו התנאים המתלים ו/או המועד שבו הוחל בחיזוק לפי המוקדם ביניהם. הזכויות עוברות בפועל אל היזם אך ורק לאחר השלמת העבודות שהחברה המבצעת התחייבה להם בהסכם.

 

מה קורה במקרה שרוצים לבצע תמא 38 בבניין שאין אפשרות להוסיף בו חניות?

לרוב תנאי למתן היתר הבניה והוספת יחידות דיור הינה הסדרת מקומות חניה חדשים במגרש בהתאם לתקנות (יחס בין מספר הדירות וגודלן), אולם פסיקה חדשה קובעת כי השיקול המנחה הוא חיזוק בניינים מפני רעידות אדמה ולכן לרוב ניתן למצוא פתרונות חלופיים לבניינים שבהם מגבלות תכנוניות מונעות הוספת מקומות חניה.

 

כיצד ניתן להגדיל את זכויות הבניה מעבר למה שתמ"א 38 מעניקה?
תמ"א 38 לא אוסרת על הגשת תכנית מפורטת, המציעה זכויות בניה רחבות יותר, לצד תוספת אלמנט החיזוק למבנה. תכנית כזו תצטרך לעבור תהליך מלא של אישור תכנית מפורטת, שרק לאחריו ניתן יהיה להוציא היתר בניה.

 

מה הקשר בין חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה לבין מיגונו הביטחוני?
ניתן לשלב חיזוק מבנה מפני רעידות אדמה עם פעולה לשיפור מיגון המבנה, על ידי שילוב בין מימוש הזכויות מכוח תמ"א 38לבין הקמת מרחבים מוגנים – דירתי (ממ"ד) או משותף לכל המבנה. לדוגמא: במסגרת מימוש תמ"א 38, ניתן יהיה להוסיף לדירות שטח של עד 25 מ"ר – חלק משטח זה יכול לשמש כמרחב מיגון דירתי (ממ"ד). בנוסף, במידה ונוסף למבנה טור ממ"דים (ממ"דים הבנויים לאורך כל גובה המבנה – אחד על גגו של השני), הוא יכול להוות גם אלמנט קונסטרוקטיבי המחזק מפני רעידות אדמה. כמובן שמומלץ להתייעץ עם מהנדס מורשה בדבר השילוב המתאים ביותר למבנה שלכם.

 

היכן יש אזורי סיכון גבוה במדינת ישראל? 
רעידת אדמה חזקה משפיעה בטווח של עשרות ק"מ ממוקד הרעש. אמנם הישובים הקרובים ביותר לשבר הסורי- אפריקאי או לשבר יגור נמצאים בסיכון גבוה יותר לפגיעה מרעידת אדמה, אולם קרבה גיאוגרפית איננה הגורים היחידי לגודל הנזק שעלול להיגרם. הסיכון לאוכלוסיה ולרכוש היא בעיקר מפגיעה בבניינים, ולכן האזורים המסוכנים הם אותם מקומות שבהם יש בניינים שאינם בנויים לעמוד ברעידות אדמה.